Een omgevingsvergunning aanvragen voor een dakterras in Amsterdam in 2025

Wil je een dakterras aanleggen in Amsterdam? Dan heb je bijna altijd een omgevingsvergunning nodig. Zeker als je woning een monument is of zich bevindt in een beschermd stadsgezicht. In dit artikel lees je stap voor stap hoe je een omgevingsvergunning aanvraagt, wat daarbij komt kijken en welke kosten je kunt verwachten

In het kort: zo vraag je een omgevingsvergunning aan voor een dakterras in Amsterdam

Je hebt bijna altijd een vergunning nodig, zeker bij monumenten of beschermde stadsgezichten.

• Stap 1: Doe de vergunningcheck via het Omgevingsloket 
• Stap 2: Maak een goed plan met tekeningen en (constructieve) berekeningen
  Stap 3: Neem bij monumenten vooraf contact op met Monumenten & Archeologie
• Stap 4: Vraag de vergunning digitaal aan via het Omgevingsloket; voeg alle bijlagen toe
• Stap 5: Houd rekening met een wachttijd van 8 tot 12 weken (soms langer)

Goed om te weten

• Pas na goedkeuring mag je starten met de bouw
• Kosten? Tussen €250 en €1000+ afhankelijk van type aanvraag en benodigde onderzoeken
• In beschermde gezichten zijn dakterrassen vaak niet toegestaan aan de straatzijde; het moet onzichtbaar zijn en is dus alleen aan de achterzijde mogelijk
   

Bekijk ook de lokale beleidsregels per stadsdeel voor de specifieke eisen in jouw buurt.

1. Is een omgevingsvergunning verplicht?

Ja, een omgevingsvergunning heb je nodig voor een bouwactviteit, erfgoedactiviteit of als het pand in een beschermd stadsgezicht ligt. Bij het plaatsen van een dakterras in Amsterdam heb je bijna altijd een omgevingsvergunning nodig.

2. Stappenplan: zo vraag je een vergunning aan

Stap 1: Doe de vergunningcheck

Stap 2: Plan maken

Maak een ontwerp van het dakterras of laat dit maken. Denk aan plattegronden, doorsnedes en situatietekeningen. Voor monumenten adviseren we je om in deze fase een gratis vooroverleg aan te vragen bij de afdeling Monumenten en Archeologie van gemeente Amsterdam.

Stap 3: Conceptverzoek bij afwijking bestemmingsplan

Wijkt je plan af van het bestemmingsplan of omgevingsplan? Dan kun je een conceptverzoek indienen om vooraf de haalbaarheid te toetsen. Dit is handig bij complexe gevallen.

Stap 4: Vergunning aanvragen via het Omgevingsloket

Je vraagt de vergunning aan via het landelijk Omgevingsloket. Kies daarbij minimaal voor:

• Bouwactiviteit (technisch)
• En wanneer van toepassing:
  • Rijksmonumentenactiviteit
  • Omgevingsplanactiviteit (voor gemeentelijke monumenten of beschermde gezichten)
    
     

Stap 5: Bijlagen en berekeningen toevoegen

• Plattegrond en situatietekening
• Doorsnedes en gevelaanzichten
• Constructieberekening
• Wkb-kwaliteitsverslag (verplicht bij nieuwbouw)
• Windbelasting- en waterpasstelling
• Eventueel een waardestelling (bij monumenten)

De exacte documenten die je moet aanleveren, worden tijdens de aanvraag in het Omgevingsloket duidelijk aangegeven.

Stap 6: Beoordeling en beslissing

3. Regels voor monumenten en beschermde stadsgezichten

De gemeente Amsterdam stelt strenge voorwaarden aan dakterrassen op monumenten of panden in beschermde gezichten.

Monument (rijks of gemeentelijk)

• Alleen toegestaan op platte daken aan de achterzijde, volledig uit zicht vanaf de straat
• Originele dakvorm en karakteristieke elementen (zoals schoorstenen en dakkapellen) moeten behouden blijven
• Plaatsing moet voldoen aan de *welstandseisen (past het uiterlijk bij de omgeving?)
• Beoordeling door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK)
   Meer informatie bij de gemeente Amsterdam

Beschermd stadsgezicht

• Hoofdgebouw: wordt vrijwel altijd geweigerd
• Alleen toegestaan op een terugspringend laagbouwdeel aan de achterzijde en onzichtbaar vanaf de openbare ruimte
• Extra eisen bij “hoog monumentale” achtergevels: daar vaak niet toegestaan
• Maximale diepte terras: 2 meter
• Terras moet voldoen aan de welstandsnota
   

4. Regels voor reguliere panden in beschermd stadsgezicht

Zelfs als je pand géén monument is, gelden er bij beschermde gezichten extra eisen:

• In historische kernen (zoals Plan Zuid, Plantagebuurt): dakterrassen zijn op grondgebonden woningen meestal niet toegestaan
• Alleen toegestaan op een achtergelegen laagbouwvolume, niet zichtbaar vanaf de straat
• Strikte regels voor:
  • Afstanden tot dakranden (≥1,20 m achterzijde)
  • Maximale constructiehoogte (30 cm)
  • Hekhoogte (max. 1,20 m exclusief constructie)
     

Bekijk de lokale beleidsregels per stadsdeel.

5. Technische en bouwkundige eisen

Je aanvraag wordt ook getoetst aan:

• Bouwbesluit / Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL)
• De Hemelwaterverordening Amsterdam (Minimaal 60 liter/m² opvangcapaciteit)
• Eisen voor constructieve veiligheid en duurzaamheid (via Wkb-kwaliteitsborging)
  
   

6. Particulier of zakelijk: wat is het verschil?

De aanvraagprocedure is in principe gelijk voor particulieren en bedrijven. Beiden volgen dezelfde stappen en moeten aan dezelfde ruimtelijke en technische eisen voldoen. Wel kan voor commerciële projecten aanvullend toezicht gelden, zoals:

• Een Bibob-toets bij grote projecten
• Extra milieueisen, bodemonderzoek of veiligheidsaspecten
• Verplichte kwaliteitsborger (Wkb) bij eenvoudige nieuwbouw

7. Kosten: wat betaal je voor de aanvraag?
 

8. Veelgemaakte fouten

• Te laat beginnen: start meerdere maanden van tevoren
• Plan niet laten toetsen bij Monumenten en Archeologie
• Plan niet controleren bij monument en archelogie
• Onvolledige tekeningen en/of berekeningen indienen
• Geen rekening houden met zichtlijnen
• Geen overleg met buren - dit wordt soms meegenomen in de beoordeling

Tot slot

Het aanvragen van een omgevingsvergunning  kost tijd, moeite en waarschijnlijk wat geld, maar als je de beschreven stappen volgt kun je aan de slag gaan met je dakterras. Ons advies: lees je goed in, bereid je voor en schakel hulp in wanneer je er niet uit komt, het is zeker de moeite waard!